Αυτόνομη θέρμανση στην πολυκατοικία και τι ισχύει
► Οι αντιδράσεις της ΠΟΜΙΔΑ που προσπαθεί να εξηγήσει τη νομοθεσία
► Ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Δράμας μιλάει στον «Π.Τ.» για το θέμα
ΣΕ ΣΤΑΥΡΟΛΕΞΟ για γερούς λύτες φαίνεται πως εξελίσσεται η υπόθεση με τα ζητήματα της αυτονόμησης στη θέρμανση σε διαμερίσματα πολυκατοικιών. Το μεγάλο πρόβλημα είναι αφενός ότι το νέο νομοσχέδιο που ψηφίστηκε πριν από ενάμιση μήνα, δεν ξεκαθαρίζει την μορφή της θέρμανσης, ούτε όμως ορίζει ποιος είναι ο αρμόδιος να κάνει τους σχετικούς ελέγχους, για το αν η αυτόνομη θέρμανση έχει τοποθετηθεί σωστά ή όχι, αν εμποδίζει ή όχι τους υπόλοιπους ενοίκους ή ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και αν ακόμα είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα από το νόμο.
Συμμετοχή στα κοινόχρηστα
Ένα από τα ζητήματα που προκύπτουν, είναι η συμμετοχή του ιδιοκτήτη που αυτονομείται από την κεντρική θέρμανση, στα κοινόχρηστα βάρη της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με όσα αναφέρει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), αλλά και όσα αναφέρονται στη σχετική νομοθεσία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαλλάσσεται από το 30% της πληρωμής των καυσίμων (πετρέλαιο), δεν απαλλάσσεται όμως από τα υπόλοιπα κοινόχρηστα, όπως καθαρισμός, φωτισμός, ακόμα και οποιαδήποτε βάρη προκύψουν για την συντήρηση του κεντρικού συστήματος θέρμανσης της οικοδομής.
Όπως προκύπτει από το άρθρο 127 του νέου Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ A166/3.11.2017), η απλή ανακοίνωση περί πρόθεσης αποσύνδεσης μιας ιδιοκτησίας από το κεντρικό σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας, και η θετική ή αρνητική απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, δεν αρκεί για να απαλλάξει τον ενδιαφερόμενο από τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες, αν δεν τηρηθούν και όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος: Να υλοποιηθεί η πλήρης αποσύνδεση της ιδιοκτησίας από την κεντρική θέρμανση, η μόνωση των σωληνώσεων και η πλήρης εγκατάσταση και δυνατότητα λειτουργίας ενός νέου αυτόνομου συστήματος θέρμανσης της ιδιοκτησίας αυτής με το οποίο θα βελτιώνεται πράγματι η ενεργειακή αποδοτικότητα του κτηρίου σύμφωνα με τη παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987.
Τ. Πούλιος: Μπερδέματα στην πράξη…
Σύμφωνα με δηλώσεις που έκανε στον «Πρωινό Τύπο» ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Δράμας κ. Τάσος Πούλιος, ο νόμος δεν ξεκαθαρίζει κάποια πράγματα και όταν οι υποθέσεις αυτές φτάσουν στα δικαστήρια, τότε θα υπάρξουν μπερδέματα.
Πιο συγκεκριμένα, ο κ. Πούλιος εξηγεί: «Μια τέτοια διάταξη που διαφοροποιεί το θέμα της θέρμανσης από τα υπόλοιπα ζητήματα που αφορούν μια πολυκατοικία, π.χ. τα κοινόχρηστα, τους κοινόχρηστους χώρους, την χρήση της πυλωτής κτλ., δημιουργεί πρόβλημα όσον αφορά την δικαστική εκτίμηση μιας τέτοιας διαδικασίας. Δηλαδή, με άλλα λόγια, αν μια τέτοια διαφορά φτάσει στα δικαστήρια, θεωρώ ότι είναι πολύ δύσκολο να σταθεί, δεδομένου ότι θα υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση για το πώς θα αποφασίσουμε τι θα κάνουμε με τους κοινόχρηστους χώρους, και το πώς θα αποφασίσουμε τι θα κάνουμε με την θέρμανση.
Για την χρήση ας πούμε των κοινόχρηστων χώρων μιας πολυκατοικίας απαιτείται τη συμμετοχή του 50%+1 των ιδιοκτήτων, για την αυτόνομη θέρμανση δεν απαιτείται καμία πλειοψηφία, μπορεί να κάνει ο καθένας ότι θέλει.
Επομένως εδώ δημιουργείται ένα ζήτημα, όσον αφορά την συνταγματικότητα της διάταξης αυτής, αλλά δημιουργείται και άλλα θέματα, γιατί δεν μπορεί για ένα θέμα σε μια πολυκατοικία να απαιτείτε η συναίνεση της πλειοψηφίας και για ένα άλλο ο καθένας να αποφασίζει μόνος του».
Ο έλεγχος
Ποιος είναι όμως αυτός που πρέπει να διαπιστώσει τι πραγματικά έχει συμβεί με την τοποθέτηση αυτόνομης θέρμανσης; Αυτό θα πρέπει να διαπιστωθεί από τον διαχειριστή του κτηρίου, ο οποίος, προς προάσπιση των συμφερόντων των υπολοίπων συνιδιοκτητών, προκειμένου να προχωρήσει στην απαλλαγή μιας ιδιοκτησίας από τη συμμετοχή της στις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης, έχει όχι απλώς έννομο συμφέρον αλλά και υποχρέωση να επαληθεύσει με κάθε κατάλληλο τρόπο, τόσο προληπτικά όσο και κατασταλτικά:
α) τη μελέτη ενεργειακής απόδοσης ή/και την παρεχόμενη τεκμηρίωση από πλευράς της αποσυνδεόμενης ιδιοκτησίας περί της βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας του κτηρίου με την επέμβαση αυτή, και
β) την πραγματοποίηση της πλήρους αποσύνδεσης της ιδιοκτησίας από το κεντρικό σύστημα της πολυκατοικίας, της μόνωσης των διερχομένων κοινόχρηστων σωληνώσεων και της εγκατάστασης και λειτουργίας του νέου αυτόνομου και ενεργειακά αποδοτικότερου συστήματος θέρμανσης.
Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, τα παραπάνω είναι απολύτως αναγκαία προς αποφυγή προσχηματικών δηλώσεων συνιδιοκτητών προς το διαχειριστή περί δήθεν αποσύνδεσης, οι οποίες μοναδικό σκοπό θα έχουν την απαλλαγή από τις σχετικές υποχρεώσεις προς τη διαχείριση του κτηρίου, χωρίς πραγματική πρόθεση αυτόνομης και δυνάμενης να λειτουργήσει -και μάλιστα με τρόπο ενεργειακά αποδοτικότερο-θέρμανσης.
Η τήρηση της διαδικασίας
Όπως επισημαίνει η ΠΟΜΔΙΑ, κάθε συνιδιοκτήτης που ενδιαφέρεται να αυτονομήσει την ιδιοκτησία του από το κοινόχρηστο σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας οφείλει σύμφωνα με το νόμο, να τηρήσει την εξής διαδικασία:
- Να ζητήσει εγγράφωςαπό το διαχειριστή της πολυκατοικίας τη σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου, με θέμα τη λήψη απόφασης για τη μόνιμη αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, της ιδιοκτησίας του (κύριας μεμονωμένης ιδιοκτησίας) στην οποία προτίθεται να τοποθετήσει ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλου αυτόνομου συστήματος θέρμανσης. Σε πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει διαχειριστής ή αν ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν συγκαλέσει εντός 30 ημερών τη συνέλευση, ο ιδιοκτήτης συγκαλεί τη συνέλευση αναρτώντας πρόσκληση στην είσοδο του κτηρίου και καθορίζοντας τόπο συνεδρίασης εντός της πολυκατοικίας και ημερομηνία συνεδρίασης που πρέπει να απέχει τουλάχιστον 10 ημέρες από την ημερομηνία ανάρτησης της πρόσκλησης.
- Να τεκμηριώσει εγγράφωςότι η αλλαγή καυσίμου ή η ανεξάρτητη νέα μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με διαφορετικό τρόπο και καύσιμο βελτιώνουν την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου ή της αποσυνδεόμενης ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ.).
Έγγραφη ενημέρωση
Συγκεκριμένα ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να προσκομίσει και να καταθέσει στο διαχειριστή και τη Γενική Συνέλευση έγγραφη ενημέρωση για το ποιο αυτόνομο σύστημα θα εγκαταστήσει στην ιδιοκτησία του, με τα πλήρη τεχνικά χαρακτηριστικά του, ώστε να προκύπτει ότι το νέο σύστημα θα λειτουργεί ουσιωδώς αποδοτικότερα από ενεργειακή άποψη, ώστε πράγματι να βελτιώνει συνολικά την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου, όπως ο νόμος ρητά απαιτεί.
Σύμφωνα με την Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, ο ενδιαφερόμενος συνιδιοκτήτης δεν απαλλάσσεται από τις υποχρεώσεις του προς τη συνιδιοκτησία αν δεν πληρούνται οι δύο προϋποθέσεις του νόμου: Η μετάβαση σε ΝΕΟ σύστημα ενεργειακά αποδοτικότερης θέρμανσης, και η ΠΛΗΡΗΣ ΥΛΟΠΟΙΗΣΗ και αδειοδότηση της εγκατάστασης του νέου συστήματος εφόσον αυτή απαιτείται, σε τρόπο που να είναι δυνατή η σύννομη λειτουργία του. Συνεπώς κατά την άποψή μας, ΔΕΝ πληροί τις προδιαγραφές του νέου νόμου η μετάβαση:
– Από κεντρικό σύστημα πετρελαίου σε ατομικό σύστημα πετρελαίου.
– Από κεντρικό σύστημα φυσικού αερίου σε ατομικό φυσικού αερίου, καθόσον η ατομική εγκατάσταση ουδέποτε μπορεί να θεωρηθεί ως αποδοτικότερη της κεντρικής-συλλογικής εγκατάστασης θέρμανσης ολόκληρου του κτιρίου, αφού όπως αναφέρεται ανωτέρω οδηγεί στην υποβάθμιση του βαθμού απόδοσης του λέβητα κεντρικής θερμάνσεως.
– Από κεντρικό σύστημα πετρελαίου ή αερίου σε οποιοδήποτε άλλο ατομικό σύστημα πλην τηλεθέρμανσης, γεωθερμίας και των νέων υψηλής απόδοσης αντλιών θερμότητας, όπως κλιματιστικά κλασσικού τύπου ή και inverter κλπ.
Υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη
Επίσης, ο ενδιαφερόμενος που θέλει να αυτονομηθεί, θα πρέπει: Α) Να λάβει από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης του οικείου Δήμου, την απαιτούμενη «έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας» για την εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης. Β) Να αποσυνδέσει με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια κατά τρόπο που να μην θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών κτλ. Γ) Να γνωστοποιήσει στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας πριν από την έναρξη της εγκατάστασης του αυτόνομου συστήματος θέρμανσης, την αποσύνδεσή του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτηρίου, τον τρόπο όδευσης των σωληνώσεων της παροχής μέχρι την ιδιοκτησία του και το χρόνο έναρξης και την αναμενόμενη διάρκεια των εργασιών εγκατάστασης του νέου συστήματος. Δ). Να εγκαταστήσει τον απαιτούμενο εξοπλισμό σύμφωνα με τις προδιαγραφές ασφαλούς λειτουργίας των εγκαταστάσεων, όπως ορίζονται από τις κείμενες διατάξεις κατά περίπτωση, και να τον τοποθετήσει αποκλειστικά εντός της αυτονομούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε χώρο που ανήκει στην κυριότητα ή στην αποκλειστική χρήση του Ε). Να εξακολουθήσει να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις τυχόν έκτακτες σχετικές δαπάνες, όπως στη δαπάνη αλλαγής καυστήρα και λέβητα του κτηρίου, είτε λόγω ανάγκης προσαρμογής τους στις μειωμένες απαιτήσεις λειτουργίας του συστήματος εξαιτίας της αποσύνδεσης της ιδιοκτησίας του ως και τυχόν άλλων ιδιοκτησιών, είτε αργότερα λόγω παλαίωσής του.
