Επιλύεται διαχρονικό
πρόβλημα στις πυλωτές πολυκατοικιών
Τι προβλέπει ο Νόμος 5005/2022 για το ιδιοκτησιακό καθεστώς χώρων της ανοιχτής πυλωτής πολυκατοικιών;
Γράφει ο Γιώργος Φιλτσόγλου, Δικηγόρος- Υπεύθυνος Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων
Αναμφίβολα, ιστορική παθογένεια για την Ελλάδα των τελευταίων δεκαετιών συνιστούν οι πολεοδομικές παραβάσεις. Απόρροια των οικονομικών και κοινωνικοπολιτικών συνθηκών που επικρατούσαν κατά την περίοδο της μεγάλης άνθισης της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα, οι παραβάσεις των πολεοδομικών κανονισμών προκαλούν μέχρι και σήμερα διάφορα προβλήματα στην καθημερινή ζωή των πολιτών. Ένα από τα συχνότερα ζητήματα πολεοδομικού – οικοδομικού ενδιαφέροντος αποτελεί το ιδιότυπο ιδιοκτησιακό καθεστώς στις ανοιχτές πυλωτές πολυκατοικιών. Είναι γεγονός πως σε μεγάλο αριθμό πολυκατοικιών ανά την επικράτεια έχουν συσταθεί ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε τμήματα του ανοιχτού χώρου της πυλωτής. Δημιουργείται συνεπώς ένα ιδιόμορφο καθεστώς, όπου οι ιδιοκτήτες ενός μέρους της κοινόχρηστης – κατά τα άλλα – πυλωτής αποκλείουν τους υπόλοιπους ενοίκους της πολυκατοικίας από τη χρήση του. Σε ορισμένες περιπτώσεις μάλιστα έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα περίφραξης των συγκεκριμένων τμημάτων, ακόμα και χτισίματός τους.
Ωστόσο, το παραπάνω ιδιόμορφο καθεστώς δεν συνάδει με τις νομοθετικές ρυθμίσεις και τις αναγκαστικού Δικαίου διατάξεις που καθιερώνουν τον προορισμό της πυλωτής ως ενός ανοιχτού και κοινόχρηστου χώρου προς εξυπηρέτηση όλων των ενοίκων της πολυκατοικίας. Για τον λόγο αυτόν τα Ελληνικά Δικαστήρια με πάγια νομολογία κρίνουν άκυρη οποιαδήποτε σύσταση ξεχωριστής ιδιοκτησίας σε χώρο ανοιχτής πυλωτής πολυκατοικιών. Όπως γίνεται δεκτό: «από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2, 5 εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979 “Περί υποβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων διά την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5, εδάφιο 3 του ν. 1221/1981, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 174, 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, […] προκύπτει ότι, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του ισόγειου χώρου ακάλυπτου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος, που κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (pilotis), δεν μπορεί ν’ αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες, […] αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα των ιδιοκτητών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής κατ’ ανάλογη μερίδα αυτών επί των κοινοχρήστων και χρησιμεύει σε κοινή χρήση όλων. Ως εκ τούτου, δικαιοπραξία συστατική διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας με την προδιαληφθείσα έννοια ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981.» (744/2018 ΑΠ)
Αντιλαμβανόμαστε πως η κρινόμενη από τα Ελληνικά Δικαστήρια ακυρότητα επιφέρει σοβαρές συνέπειες τόσο για τους θιγόμενους ιδιοκτήτες, όσο και για όλους τους ενοίκους σε μια πολυκατοικία. Ειδικότερα, η κατάργηση των δικαιωμάτων κυριότητας συνιστά μεγάλης έκτασης οικονομική ζημία για τους μέχρι πρότινος ιδιοκτήτες τμημάτων ανοιχτών πυλωτών, οι οποίοι βλέπουν περιουσιακά τους στοιχεία κυριολεκτικά να χάνονται. Είναι προφανές πως το ανύπαρκτο δικαίωμα δεν δύναται ούτε να μεταβιβασθεί, ούτε καθ’ οιονδήποτε τρόπο να καταστεί εκμεταλλεύσιμο. Υπό αυτές τις περιστάσεις είναι πολύ πιθανό να δημιουργηθούν διενέξεις μεταξύ των ενοίκων της πολυκατοικίας με αντικείμενο τους ανοιχτούς χώρους στάθμευσης στις πυλωτές και τις κοινόχρηστες δαπάνες που αντιστοιχούν σε αυτούς.
Πολύ σημαντικά, επίσης, ζητήματα έχουν ανακύψει προσφάτως μετά και τη λειτουργία του Κτηματολογίου στο μεγαλύτερο μέρος της Επικράτειας. Τα εν λόγω ζητήματα αφορούν αφενός την καταχώρηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας επί τμήματος πυλωτής και, αφετέρου, τα ποσοστά συγκυριότητας που αντιστοιχούν στις άκυρες αυτές ιδιοκτησίες, σε σχέση με τα συνολικά ποσοστά της όλης οικοδομής. Η υπέρβαση του συνολικού επιτρεπόμενου ποσοστού συγκυριότητας ή το τυχόν αδιάθετο υπόλοιπο με την ένδειξη «αγνώστου» ενδέχεται να δημιουργήσουν προβλήματα και στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Έπειτα από πολλά χρόνια αδράνειας του Έλληνα νομοθέτη, λύση στο πρόβλημα των ιδιοκτησιών επί τμημάτων ανοιχτών πυλωτών επιχειρεί να δώσει ο νέος Νόμος 5005/2022. Σύμφωνα με το άρθρο 46 του οικείου Νόμου αν πρόσωπο, το οποίο κατέχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοιχτή θέση στάθμευσης πυλωτής πολυκατοικίας, διαθέτει παράλληλα και κάποια άλλη ιδιοκτησία (διαμέρισμα) στην ίδια οικοδομή, μπορεί να επιλύσει μονομερώς το πρόβλημα. Πιο συγκεκριμένα, δίνεται η δυνατότητα σε αυτά τα άτομα να τροποποιήσουν την πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, μετατρέποντας το μέχρι πρότινος ανοιχτό τμήμα της πυλωτής σε παρακολούθημα της κύριας ιδιοκτησίας τους, ενσωματώνοντας ταυτοχρόνως στην κύρια ιδιοκτησία το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούσε στο δικαίωμα επί της πυλωτής. «Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.»
Με την ως άνω ρύθμιση φαίνεται πως αποκρυσταλλώνεται και νομοθετικά η διατυπωμένη από καιρό θέση της νομολογίας. Σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο: «Με τη συστατική, όμως, πράξη της οροφοκτησίας ή μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός (Ολ.ΑΠ 23/2000, Ολ.ΑΠ 5/ 1991). […] Στην περίπτωση αυτή, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη.» (744/2018 ΑΠ). Εύκολα μπορούμε να αντιληφθούμε την προσχώρηση του νομοθέτη στις πάγιες θέσεις των δικαστικών αποφάσεων.
Παρόλα αυτά, η νομολογία φαίνεται πως ρυθμίζει το ζήτημα των ανοιχτών πυλωτών μόνο στην περίπτωση που οι ιδιοκτήτες του τμήματος της πυλωτής αποτελούν συγχρόνως ιδιοκτήτες κάποιου άλλου διαμερίσματος στην ίδια πολυκατοικία. Στην πράξη, αντιθέτως, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου εμπράγματα δικαιώματα επί ανοιχτής πυλωτής έχουν παραχωρηθεί σε πρόσωπα που δεν διαθέτουν καμία άλλη ιδιοκτησία στην πολυκατοικία. Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες προφανώς δεν έχουν τη δυνατότητα ενσωμάτωσης του χώρου της πυλωτής ως παρακολούθημα στην ιδιοκτησία τους, αν δεν αποκτήσουν κάποιον άλλον κύριο χώρο της οικοδομής. Ωστόσο, ο νομοθέτης τους παρέχει μια ευκαιρία, προκειμένου να μην βιώσουν την ολοκληρωτική οικονομική απαξίωση του καταργούμενου δικαιώματός τους. Πιο αναλυτικά, ιδιοκτήτες ανοιχτού τμήματος πυλωτής πολυκατοικίας μπορούν να το μεταβιβάσουν κατ’ εξαίρεση και μόνον σε ιδιοκτήτες κύριων χώρων (διαμερισμάτων) της ίδιας πολυκατοικίας. Κατόπιν, οι νέοι ιδιοκτήτες δύνανται να προβούν στην μονομερή τροποποίηση, όπως αναλύθηκε προηγουμένως, προκειμένου να μετατρέψουν το ανοιχτό τμήμα της πυλωτής σε παρακολούθημα της ιδιοκτησίας τους και να ενσωματώσουν σε αυτήν το ποσοστό συγκυριότητας που αντιστοιχούσε στον ανοιχτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή.
Η περίπτωση απόκτησης του αρχικού δικαιώματος χωρίς συμφωνία.
Το άρθρο 46 του Νόμου 5005/2022, καθώς και η νομολογία των Ελληνικών Δικαστηρίων, συνηγορούν υπέρ της παροχής ευκαιρίας στους ιδιοκτήτες τμημάτων των ανοιχτών πυλωτών πολυκατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι το καταργούμενο δικαίωμα είχε παραχωρηθεί σύμφωνα με την συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή με μεταγενέστερη συμφωνία, επικυρωμένη συμβολαιογραφικά από όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής.
Υπάρχουν, παρά ταύτα, περιπτώσεις, όπου το εμπράγματο δικαίωμα στην πυλωτή μιας πολυκατοικίας παραχωρήθηκε με μονομερή τροποποίηση μεταγενέστερη της συστατικής πράξης και χωρίς συμφωνία των συνιδιοκτητών. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος δεν παρέχει κάποια δυνατότητα στους δικαιούχους. Η πράξη με την οποία απέκτησαν το δικαίωμά τους θα παραμείνει άκυρη, αποστερώντας τους κάθε εξουσία επί του χώρου. Μοναδική διέξοδο θα αποτελούσε η εκ των υστέρων συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών για τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, ώστε ο επίμαχος χώρος στην πυλωτή να καταχωρισθεί απευθείας ως παρακολούθημα σε κάποια άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης. Αντιλαμβανόμαστε βέβαια ότι μια τέτοιου είδους συμφωνία αποτελεί εξαιρετικά σπάνια πιθανότητα.
Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα για τις εξελίξεις στο Δίκαιο των ακινήτων, ο Δικηγορικός Σύλλογος μαζί με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (παράρτημα Δράμας) διοργανώνουν σχετική ενημερωτική εκδήλωση με τίτλο «ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ & ΤΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΤΗΣ ΙΔΙΩΤΙΚΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ. Η εκδήλωση θα πραγματοποιηθεί την Δευτέρα 6 Μαρτίου 2023 στην Αίθουσα Εκδηλώσεων του Δήμου Δράμας. Ώρα έναρξης: 20:00.
Θα αναλυθούν πολύ ενδιαφέροντα θέματα που αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων και όχι μόνο!
