Επιλύεται διαχρονικό
πρόβλημα
στις πυλωτές πολυκατοικιών
Τι συμβαίνει με τους κλειστούς χώρους (γκαράζ) σε ανοιχτή πυλωτή;
Γράφει ο Γιώργος Φιλτσόγλου, Δικηγόρος- Υπεύθυνος Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων
(Μέρος 2ο) Στο προηγούμενο άρθρο μας αναλύσαμε τις δυνατότητες που παρέχονται σύμφωνα με τον νέο Νόμο 5005/2022 (άρθρο 46) στους κατόχους εμπράγματου δικαιώματος σε ανοιχτό τμήμα πυλωτής πολυκατοικίας, καθώς η αυτοτέλεια των συγκεκριμένων δικαιωμάτων καταργείται, σύμφωνα με πάγια νομολογία. Στην πράξη, ωστόσο, έχουν παρατηρηθεί περιπτώσεις, όπου οι αρχικώς προβλεπόμενοι ως ανοιχτοί χώροι πυλωτής οικοδομήθηκαν μεταγενέστερα. Πώς διακρίνονται οι περιπτώσεις οικοδόμησης των χώρων της πυλωτής και ποια ρύθμιση ισχύει σε κάθε περίπτωση;
Στην περίπτωση, κατά την οποία ο κλειστός χώρος στην πυλωτή πολυκατοικίας (γκαράζ) δημιουργήθηκε με βάση τη συστατική πράξη οροφοκτησίας ή κατόπιν συμφωνίας των συνιδιοκτητών, δεν προκύπτει κανένα ιδιοκτησιακό ζήτημα. Ανεξαρτήτως ενδεχόμενων πολεοδομικών και διοικητικών κυρώσεων ο χώρος αποτελεί εγκύρως αντικείμενο χωριστού εμπράγματου δικαιώματος. Όπως έχει δεχτεί το Ανώτατο Δικαστήριο: «Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, […] Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία, ότι στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός, ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, που ορίζουν, ότι ο χώρος της πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (ΟλΑΠ 583/1983, ΑΠ 2302/2009)» (2115/2014 ΑΠ). Συμπεραίνουμε ότι ο Ν.5005/2022 δεν θα εφαρμοστεί στις εν λόγω περιπτώσεις.
Εξ’ αντιδιαστολής με τα ως άνω εκτεθέντα διαπιστώνουμε ότι ανοιχτός χώρος που οικοδομήθηκε άνευ συμφωνίας των συνιδιοκτητών δεν μπορεί να αποτελέσει χωριστό αντικείμενο εμπράγματου δικαιώματος. Σε αυτήν την περίπτωση τυχόν ιδιοκτήτες καταργούμενου εμπράγματου δικαιώματος επί χτισμένης πυλωτής φαίνεται πως χάνουν κάθε δυνατότητα παρεχόμενη από τον Νόμο 5005/2022. Επομένως, πέρα από ενδεχόμενες διοικητικές κυρώσεις για παράβαση της πολεοδομικής νομοθεσίας, τα συγκεκριμένα πρόσωπα βρίσκονται αντιμέτωπα με οριστική απώλεια του δικαιώματός τους και αυτοδίκαιη περιέλευση αυτού στο σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Μια τέτοιου είδους, ωστόσο, νομική αντιμετώπιση των μέχρι πρότινος ιδιοκτητών ανοιχτού τμήματος πυλωτής, που οικοδομήθηκε μεταγενέστερα, συνεπάγεται υπέρμετρη περιουσιακή βλάβη. Για τον λόγο αυτόν κρίνεται ορθότερο να προβούμε σε μια ακόμα διάκριση με βάση τον τρόπο απόκτησης του δικαιώματος επί του αρχικώς ανοιχτού τμήματος της πυλωτής. Πιο συγκεκριμένα, υπό την προϋπόθεση ότι το καταργούμενο δικαίωμα επί της ανοιχτής πυλωτής είχε παραχωρηθεί αρχικά σύμφωνα με την συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή με μεταγενέστερη συμφωνία, επικυρωμένη συμβολαιογραφικά από όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, θα πρέπει να δεχτούμε ότι ο νόμος 5005/2022 που αφορά την ανοιχτή πυλωτή θα πρέπει να εφαρμοστεί και για το μεταγενέστερο κλειστό γκαράζ. Με άλλα λόγια, ιδιοκτήτες τμήματος ανοιχτής πυλωτής, που αργότερα το έχτισαν άνευ συμφωνίας των λοιπών συνιδιοκτητών, θα πρέπει να δύνανται να μετατρέψουν την κλειστή πλέον θέση στάθμευσης στην πολυκατοικία σε παρακολούθημα της κύριας ιδιοκτησίας τους, ενσωματώνοντας ταυτοχρόνως στην κύρια ιδιοκτησία το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούσε στο δικαίωμα επί της αρχικώς ανοιχτής πυλωτής.
Επιπλέον, αν οι ιδιοκτήτες του καταργούμενου δικαιώματος σε τμήμα της αρχικώς ανοιχτής, και μετέπειτα οικοδομηθείσας πυλωτής δεν διαθέτουν στην πολυκατοικία καμία άλλη ιδιοκτησία κύριας χρήσης (διαμέρισμα) θα πρέπει να υπαχθούν στην δεύτερη περίπτωση του άρθρου 46 του Νόμου 5005/2022. Ειδικότερα, βάσει διασταλτικής ερμηνείας της εν λόγω διάταξης, άτομα, τα οποία κατασκεύασαν γκαράζ άνευ συμφωνίας σε τμήμα ανοιχτής πυλωτής που τους άνηκε, αλλά δεν έχουν άλλη ιδιοκτησία στην πολυκατοικία, μπορούν να μεταβιβάσουν το συγκεκριμένο γκαράζ κατ’ εξαίρεση σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας- χώρου κύριας χρήσης της αυτής οικοδομής. Κατόπιν οι αποκτώντες ιδιοκτήτες θα μπορούν να τροποποιήσουν μονομερώς την πράξη οριζοντίου ιδιοκτησίας, μετατρέποντας το κλειστό γκαράζ ως παρακολούθημα στην κύρια ιδιοκτησία τους και ταυτόχρονα να ενσωματώσουν σε αυτήν το ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου που αντιστοιχούσε στον χτισμένο χώρο στάθμευσης της πυλωτής. Εξυπακούεται πως υπόλογο πρόσωπο για τις διοικητικές κυρώσεις, λόγω παραβίασης της πολεοδομικής νομοθεσίας, θα πρέπει να είναι ο αρχικός ιδιοκτήτης.
Αναζητώντας τον δικαιολογητικό λόγο, βάσει του οποίου προβαίνουμε στην διασταλτική ερμηνεία του άρθρου 46 Ν.5005/2022, θα πρέπει να ανατρέξουμε στην ανάγκη, η οποία υπαγόρευσε τη θέσπιση του. Πιο αναλυτικά, με τη διάταξη του άρθρου 46 ο νομοθέτης επιχειρεί να εμποδίσει τη διαιώνιση προβλημάτων ιδιοκτησιακής φύσεως στις πυλωτές πολυκατοικιών, αποκαθιστώντας παράλληλα τη νομιμότητα και εξομαλύνοντας τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών σε μια οικοδομή. Ο Νόμος αυτός παρέχει μια ευκαιρία σε όσους παράνομα- πλην όμως καλόπιστα- απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα σε ανοιχτούς χώρους πυλωτών πολυκατοικιών, προκειμένου να μην χάσουν ολοκληρωτικά την οικονομική αξία του καταργούμενου δικαιώματός τους. Ταυτόχρονα γίνεται προσπάθεια, ώστε οι ανοιχτοί χώροι στάθμευσης πολυκατοικιών να περιέλθουν στην πλήρη σφαίρα εκμετάλλευσης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, περιορίζοντας τις περιπτώσεις με τους «ξένους» δικαιούχους.
Εξετάζοντας τον σκοπό της ρύθμισης του άρθρου 46 Ν.5005/2022 για τις ανοιχτές πυλωτές, διαπιστώνουμε πως η ίδια ανάγκη ισχύει και για τα τμήματα που οικοδομήθηκαν. Με άλλα λόγια, δεν είναι δυνατόν από τη μια να επιλύεται το πρόβλημα των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης και από την άλλη να μένει αρρύθμιστο το ζήτημα των κλειστών- χτισμένων θέσεων στάθμευσης. Άλλωστε κάθε κλειστή θέση στάθμευσης, η οποία θα πρέπει να υπαχθεί στις ρυθμίσεις του συγκεκριμένου άρθρου, ήταν πρωτύτερα ανοιχτή. Η μετατροπή του δικαιώματος επί χτισμένου τμήματος πυλωτής σε παρακολούθημα κύριας ιδιοκτησίας συνιστά, αφενός, κάτι λιγότερο από αυτοτελή ιδιοκτησία- εν είδει ποινής. Αφετέρου, όμως, επιλύει όλα εκείνα τα προβλήματα που ανακύπτουν και με το ζήτημα των νομολογιακά καταργούμενων εμπράγματων δικαιωμάτων επί τμημάτων ανοιχτών πυλωτών.
Θα πρέπει, παρόλα αυτά, να επισημάνουμε πως η διασταλτική ερμηνεία του άρθρου 46 Ν.5005/2022 μπορεί να εφαρμοστεί μόνο εάν το αρχικά ανοιχτό τμήμα πυλωτής αποκτήθηκε βάσει συμφωνίας. Αντιθέτως, αν το δικαίωμα αποκτήθηκε μεταγενέστερα από τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη και άνευ συμφωνίας των συνιδιοκτητών, οι ιδιοκτήτες χάνουν, σύμφωνα με την νομολογία κάθε εξουσία επί του χώρου. Συνακόλουθα, δεν παρέχεται προστασία ούτε από το νόμο ούτε από την Δικαιοσύνη, ακόμα και αν το επίμαχο τμήμα της πυλωτής αργότερα χτίστηκε,. Σε τέτοιου είδους περιπτώσεις το κλειστό γκαράζ θα αποτελεί κοινόχρηστο χώρο που ανήκει σε όλους. Οι διοικητικές δε κυρώσεις που συνοδεύουν την παράνομη οικοδόμηση ορθότερο κρίνεται να βαρύνουν το πρόσωπο που προέβη σε αυτήν.
Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα για τις εξελίξεις στο Δίκαιο των ακινήτων, ο Δικηγορικός Σύλλογος μαζί με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (παράρτημα Δράμας) διοργανώνουν σχετική ενημερωτική εκδήλωση με τίτλο «ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ & ΤΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΤΗΣ ΙΔΙΩΤΙΚΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ». Η εκδήλωση θα πραγματοποιηθεί την Δευτέρα 6 Μαρτίου 2023 στην Αίθουσα Εκδηλώσεων του Δήμου Δράμας. Ώρα έναρξης: 20:00.
Θα αναλυθούν πολύ ενδιαφέροντα θέματα που αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων και όχι μόνο!
